共同出资买房需要注意哪些法律问题

Question

如题所述

Answer 1

首先，我们需要认清合伙买房中的两种共有方式——共同共有与按份共有。虽然在房产证上，所有的出资人都能够享有注册者的姓名权益，然而，我们仍应在房产证上明确标注所选的共有方式。这是因为这两种方式将直接影响到购买者未来对于房屋的处置权限。以A先生和B女士为例，若选择共同共有，那么在未来房屋出售时，必须得到两位当事人的一致同意方可进行；而若是选择按份共有，其中A先生出资占比达到三分之二，那么在未来房屋出售时，A先生便无需征得B女士的同意即可进行。
其次，我们不能忽视在合伙买房过程中所涉及到的“隐形共有权人”问题。这里所谓的“隐形共有权人”，主要是指在合伙人群体中，如存在已婚人士，他们的配偶同样会对该房屋享有一定程度的权利。在涉及到贷款环节时，银行为了规避潜在的风险，往往会要求“隐形共有权人”亲自出席并签署相关文件。
第三，我们建议在签订书面协议时，充分考虑可能出现的风险以及应对措施。例如，出资方式、各出资人的实际出资金额、贷款偿还方式、分担比例、购房相关费用等等这些容易被忽视的细节部分，都应该在协议中予以明确规定。
第四，我们需要明确贷款过程中的权利和义务关系。在买房贷款过程中，双方既享有权利，也须承担相应的义务。如果在还款过程中，一方因故无法继续出资或者无法承担相应的还款责任，那么另一方就必须承受沉重的经济压力。
此外，在合伙贷款的情况下，如果合伙人中有任何一方存在信用不良记录，那么贷款申请很可能会遭到拒绝。
最后，尽管是多位合伙人共同购买房屋，但是银行通常只会指定其中具有较强还款能力的一方担任“主贷款人”，其余出资人则被视为“共同贷款人”。在抵押合同上，所有的出资人均需签字确认，表示对此项安排无异议。
然而，“主贷款人”需要承担其他共同贷款人未能按时还款的风险。
同时，当主贷款人无法履行还款义务时，银行亦有权向共同贷款人追索贷款本息。