已经在房管局登记备案的房产，合同可以注销或更名吗？

Question

现有一房产，属于交房但未办理房产证，预售合同已经在房管所备案，现需要将此房产出让给他人，可以在房管所变更备案合同吗？作为购买方有法律保障和其他风险吗？

Answer 1

房子在房产局备案了还能更名的。

需要办理出房产证后，按照房产过户流程办理更名。依据《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理:

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

Answer 2

房管局备案后可以更改。

购房合同备案更名所需材料：

(一)办理合同备案注销需提交的证明材料

由质量管理部门出具的质量鉴定报告;

具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;

另换购的新购房合同文本;

商业银行出具的不能受理贷款的证明;

开发建设单位收取购房人违约金的证明;

护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;

本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件;

房屋交付公告或公布的相关证明;

有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;

超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。

办理合同备案更名需提交的证明材料

本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件。

父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。

购房合同备案更名流程：

1.购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由;

2.购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意;

3.购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续;

4.商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。

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Answer 3

一、购房合同已经在房产局备案了的，一般是不能变更的，除以下8种情形外，原则上不得撤销或变更合同信息：
(一)因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的(提交错误内容及更改说明);
(二)户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间，变更合同买受人信息的(提交户口本、身份证);
(三)开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的(提交裁定或判决的有效证明);
(四)房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的(提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告)。
(五)购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任，需要解除合同的(提交不能受理贷款的有效证明);
(六)购房者(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的(提交二级以上公立医院相关证明);
(七)商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过±3%，合同中已约定解除的(提交测绘机构的房屋测绘报告);
(八)法律法规规定的其它情形(写明具体内容并提交相关证据)。

二、购房合同备案撤销流程：
(一)合同已在房管部门备案的，先到房管部门撤销备案，并取得备案合同注销证明;
(二)从住宅与房地产信息网下载《商品房买卖合同撤销或变更信息申请表》，双方认真填写，并签字盖章;
(三)撤销网签合同的，双方必须协商一致并签订解除合同书面协议，携带双方合同原件及复印件、撤销合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，买卖双方当事人共同到场;
(四)变更网签合同信息的，由企业携带双方签订的合同原件及复印件、变更合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，由开发企业到场办理;
(五)房地产市场监管部门定期受理企业申请。经审查，对符合合同撤销条件的，在系统中注销网签合同信息，并将楼盘表中该套房屋状态转为“可售”;对符合合同信息变更条件的，在系统中直接变更，房屋网签合同编号不变。

Answer 4

合同签订后，可解除，可由双方协商一致，然后解除，再办理相关合同备案手续。房管局那边的手续不是主要的，只要双方能协商好，就可以办。
如双方不能协商，可诉讼解决，由法院判决，这就要看是不是有法律上的解除的理由了，符合的，法院就可判决。

Answer 5

在产证没有办理完成之前，如果想要更名，就只有先去房产交易中心撤销网签，然后再重新网签追问

作为购房者，有什么保障和其他风险呢？