随着各个城市调控政策不断升级，在限购限贷的情况下，公寓逐渐成了一个炙手可热的选择。面积小、低总价、门槛低、不限购、不限贷、不占用住房贷款......公寓这些独有的产品属性不仅受到了很多投资客的青睐，也促使不少刚需开始将这个新的置业方向列入考虑范围。
除一线城市外，按照大多数商住公寓的面积大小即30㎡来算，绝大多数二线城市公寓的均价都在1-1.5W之间，一套公寓的总价基本会在30-45W之间，相对于动辄百万的商品住宅，购买公寓所要付出的总资金成本确实低了不少。而公寓的首付比例一般为50%，贷款年限为10年，简单计算一下，如果要购买一套公寓，那么大致会需要15-22.5W左右的首付款，按照目前基准利率的1.1倍计算，每个月的月供会在1619.73元-2429.6元之间，房贷压力明显也比商业住宅要小。
虽然很多人表示看不清现在的房价走势，不敢出手买房，但是购买商住公寓的风险对于购房者来说，基本是在可控范围内的。对于手中有闲钱的投资者，商住公寓的总价低，利用商业贷款杠杆再加上房屋的保值能力，综合收益率起码比理财产品要高得多。对于刚需，中心城区的公寓完全可以当做住宅的替代品，买来自住也是极好的。
但是市面上公寓产品有很多，在做选择时，如果要遇到小开发商、五证不全、位置偏远、土地有问题等情况，投资者和刚需可都要三思而行了。到底如何才能选出高性价比的公寓产品呢？聊宅小编以为，可以根据以下四个因素来衡量。
1.选择核心地段
无论是投资还是自住，买公寓最重要的是要依附区域内住宅和商业的高溢价，所以一定要选择核心地段，以改善型为主的区域或者地段偏远的地方，千万不要选。另外，刚需在选择公寓产品的时候，可以结合自身的实际需求出发，优先选择主城区，不仅能提供好的居住体验，还有很强的抗风险能力和较大的升值空间。即便是纯粹用来投资，中心城区人口比较密集，公寓的出租率和投资回报率也都是很可观的。
2.首选大品牌开发商
现在买房子已经不仅仅是为了房子本身了，社区环境、物业等都是需要购房者考虑的附加价值，而房子只是一种载体，所以买房自住或者投资都要首选大品牌开发商的房子。在上一轮房价普涨的阶段过去后，未来房地产市场只会越来越分化、细化，大品牌开发商的房子价格高都是有道理的，越高品质的房子未来就越有竞争力和升值潜力。
3.交通很重要
在选择公寓所处地段的时候，交通就是一大重要参考因素。如果能选择购买有地铁或者即将开通地铁的公寓项目，入手后用来自住的话，日常出行方便；用来投资的话，也能在一定程度上扩大租客的范围，提高出租率。因此，想选到一套高性价比的商住公寓，交通因素必定不容忽视。
4.尽量买精装修公寓
公寓的面积比较小，想要充分利用到每一处空间，不仅需要专业设计人员进行规划，还需要选择比较高质量的装修材料，装修设计费用和材料费等会让整个公寓的装修成本增加不少，所以在选择公寓时，购房者要尽量选择精装修的公寓，这样可以节省很大的人力、物力与财力。
根据以上几个要素，聊宅小编大致梳理了一下郑州市场各个区域的情况，总的来说郑州不同区域的公寓产品差别还是很大的。
作为郑州商品住宅房价的领头羊，郑东新区的公寓也是很值得我们期待的，但同时要注意谨慎对比，小开发商和周边环境不好的项目仍然是存在的。这一区域投资性价比较高的应该属万科誉了，万科打造的精装修公寓产品，地铁3号线、5号线经过于此，还位于高铁片区的写字楼之间，投资回报率应该会比较高，再加上后期万科物业的服务水平，很有发展潜力。
金水区的公寓产品，地段都是很不错的，交通便利，配套醇熟，但真正可以放心选择的产品却并不多，要么是经验和实力不足的小开发商，要么就是五证不全，还有的是土地有问题，总之这一区域的公寓产品有些尴尬，选择的时候有必要细致了解一下。
中原区的公寓产品也挺多的，但有些质量不敢保证，靠谱一些的项目比如华强，几乎没多少在售房源了，锦艺、鑫苑的公寓也已经售罄。惠济区的公寓产品质量是可以的，永威、美景都可以考虑，但同样只有少量房源在售。
二七区的公寓产品无论是从位置、配套还是开发商实力上来看都很一般，离主城区的距离也不够近，租金收益不会太乐观。高新区的话，公寓产品太多了，距主城区又远，在这里工作的刚需可以考虑，但不建议投资，这里房价本身不是很高，日后公寓的出租率难以保证。管城区的生活环境实在不怎么好，购买风险较大。经开区的公寓产品质量一般，最重要的是缺乏生活配套、交通不便，目前居住需求有限，如果长期在这一区域内工作可以考虑。
- End -
▼
本文版权归【聊宅】所有，转载请注明来源。
当我们谈公寓时，我们在谈什么？
一般来说，我们谈的是投资。
但成都这波限购之后，我们谈的也可能是自住。
朋友圈被公寓不限购的消息刷屏。
某公寓自爆限购2天内就销售出了一个月的业绩。16年价格不过9000现已涨到15000。
公寓的火爆和上涨，一方面是因为成都住宅限购了，但公寓还没有，所以有人转战。
另一方面是因为北京公寓已经限购，购房者对公寓限购这把火烧到成都有所担心。
那公寓，作为自住该买吗？
购买公寓的优点：
1、比租房的生活安稳。
2、不占用购房名额。日后购买住宅按首套房算。
3、以后可以作为投资。
购买公寓的缺点：
1、首付高。一般是5成起，不支持公积金贷款。
2、生活成本高。大多公寓不通气，一般公寓水电费按照商用标准，比住宅民用高。
3、公摊面积多。商住公寓的设计规划比普通住宅高，比如门厅大楼、电梯、过道占用空间大，增加公摊比例，套内面积更少。
4、层高不够高的公寓会有压抑感。楼间距比较小、日照通风比普通住宅差。
5、土地性质为商用，产权使用年限短。一般是公寓产权40年或50年。或许一套房子也住不了那么久，但有一个土地使用年限到期后续费问题。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。也就是说到时候如果国家要收回土地，会出现给钱也不能续期的情况。
6、不能落户，没有学区。按照城市规定，购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户。不属于住宅性质的公寓不能落户，同时就没有学区，孩子上学成问题。
7、交易税费高。国家对住宅税费如契税有一定优惠，而对40、50年产权的公寓则没有契税优惠，统一为3％。税费成本高于普通住宅。
综上。