三
销售环节
取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
注:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,适用简易计税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。
3、土地增值税(预缴)
预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率
预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5‱
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
▎依据:财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号
四
土地增值税清算环节
项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额
增值税简易计税:清算收入=含税销售收入/(1+5%)
增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)
增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加
房地产开发企业应该交哪些税?