行业周期叠加疫情影响,今年的“金九银十”,早已不是传统意义上的秋收之时。刚喘过气的楼市,各线城市分化加剧,广州各区冷热不均,对购房者而言,是优惠出尽还是机会可期?
网易房产 · 2020金九银十特别策划,将聚焦【新盘新货】【购房者说】【前线市况】【沸点板块】,分析冷热背后“流量分化”原因,为购房者勾勒“金九银十”广佛楼市赛点。
本期聚焦:沸点板块-黄埔
踏空和套牢,哪种更难受?
错过今年黄埔这轮暴涨红利的买家,可能最有发言权。
.01
天真!
黄埔暴涨,根本不需要靠限购松绑
下半年以来,黄埔楼市火出圈,有价有市,供不应求。
数据显示,8月份黄埔一手房网签面积12.6万平,同比上涨61%,与此同时,供应量却从6月以来持续走低,8月环比下滑32%,库存仅为4个月,三刷新低。
而二手房方面,根据广州中原研究发展部的统计数据,上半年黄埔的网签均价仅为26490元/平,8月份已经升至29443元/平,涨幅高达11.1%,跑赢大市。
业界普遍认为,黄埔此波行情,与今年区内放松限购有关。
根据去年底出台的最新人才政策,在黄埔连续缴纳半年以上社保的各类人才,可不受户籍限制,在黄埔购买1套房。
而目前部分楼盘对外的口径是,无论在广州全市有多少套,只要黄埔没房,都可以再买1套。
但真相确实如此吗?
网易房产暗访时得知,在具体执行标准上,各个楼盘说法各异。
有楼盘表示, 符合条件确实可以再买1套,但必须全款;也有楼盘表示,如果单身,黄埔首套,广州二套,仍可贷款3成。
但当问及新政后是否有这类买家成功网签,各楼盘均无法给出明确答案,也有楼盘销售透露,有买家符合条件但网签时被房管局打回。
但无论如何,有一点可以明确,新政后释放出的购买力,并没有真正传导到成交层面。
那黄埔暴涨背后,真正的推手到底是什么?
.02
全线三万,
洼地填平后,三大板块怎么选?
适逢“金九银十”,网易房产深入黄埔三大板块踩盘发现,在广州楼市整体冷热分化之下,区域内部的楼市上涨动力也出现明显的差异化;
而在“科学城-长岭居-知识城”房价被整体填平后,刚需到底应该选哪里,不再是看预算买单,而是需求匹配的问题。
01
科学城:
被拆迁推高的房价,可持续吗?
黄埔楼市的第一把火,早在年中就从二手房市场燃起,而其中又以科学城板块最为疯狂。
因学位吃香而被捧上科学城热盘的 万科东荟城,如今二手成交单价已破4万大关,挂牌价甚至去到 4.5万/平;
而原本价位相对平民的 中海誉城,99平的三房6月份成交价285万,如今相同户型挂牌价已经去到 320万,小区整体单价在 3个月内涨幅达到2-3千/平。
关键是,这种情况下,买家仍愿意买单,甚至一房难求。
8月,中海誉城1套99平三房放盘,报价285万,低于市场价,引发中介堵门蹲守业主。
最终放盘仅2天,就有买家连房都没看,直接下定“盲买”,市场的疯狂进一步激化买家焦虑,纷纷加快出手节奏。
今年6月,黄埔立下军令状,力争三年内完成66个旧改拆迁项目,改造全区八成村社,涉及人口229万。
而科学城板块在如火如荼的拆迁下,释放出了大量手握赔偿款、急需就近入住的刚性需求,于是拆迁户杀入二手房市场,一举把科学城“买空”。
同时被推高的还有科学城的租金水平。
根据科学城一手楼盘销售介绍,拆迁户涌入+城中村房源锐减,导致目前周边电梯两房的租金已经去到 4000元/月,直逼市区,并且出现“无房可租”的情况。
值得庆幸,由于拆迁户置业“等不起”的特殊性,科学城的一手房市场反而为刚需留下了喘息机会。
位于黄埔开源大道旁的 中央城,与万科东荟城仅一路之隔,为火村旧改项目,体量约为4个东荟城,规划规模达到2.5万户(含回迁),分六期开发。
项目今年首期开盘时,最低成交价仅为2.9万/平,出现一二手倒挂;
而目前推售的2期,包括103三房和140平四房,位置比1期好,产品更偏刚改,因此均价也 涨到3.5-3.8万/平,但对比附近二手房价,仍有明显优势。
而看回中海誉城附近的 绿地杉禾田晶舍,项目位于黄埔开源大道以南、云峰路以东。对面是岭南雅筑,由叠墅跟洋房组合,总户数922户,密度低。
项目即将推出1到3栋平层,户型包括98平三房和123平四房,预计 均价3.4-3.6万/平,这个价格只比岭南雅筑二手房贵2-3千/平,与直线距离1公里外的万科金色梦想持平,对于不急于入住的买家,是更好的选择。
02
知识城:
不一定能读的名校,为什么也抢?
如果说科学城的上涨动力是拆迁,知识城手里的王牌则是名校。
早在今年5月就有消息传出,华附即将落户知识城,但彼时关于学校的性质,坊间各有说法。
直到9月10日,靴子终于落地,而更挑动知识城业主神经的是,此次华附知识城校区,是将天河五山华附本部的高中部整体迁入,五山校区仅保留原有的初中部。
事实上,官宣前的近半年来,华附利好已经让知识城房价跃上新台阶。
以知识城南区的保利拾光年为例,有业主透露,她年初买入时均价仅为2.3万/平,而如今最小的 62平两房,国庆假期 优惠价也要去到180万起,单价逼近3万/平,不到1年涨幅高达30%!
而更为疯狂的是离未来华附知识城校区最近的 康大龙祥汇,目前项目在售9层墅112-121平复式洋房,均价去到 3.3万/平;
而项目在售的125-132平的联排/合院低密度住宅,总价高达 650-800万,从单价上看已经 超过5万/平。
但就是这个看起来不低的定价,在名校加持下依然“不愁卖”。
有知识城业主告诉网易房产,仅他身边近期就至少有3个公务员朋友准备买入康大龙祥汇,看中的正是名校加持。
华附知识城校区为初中+高中的完全中学,而根据黄埔现行的招生政策,高中是看中考分数择优录取,初中是片区内多对多随机摇号,因此,虽然华附落户知识城,但并没有学位一说,就算离得近也未必读得上。
那华附带动知识城这波上涨行情,背后的逻辑到底是什么呢?
首先需要弄清楚,到底是什么人在买知识城?
对于买5万+别墅的这波客户,买房缺的只是一个理由,面对稀缺的教育资源,只要能买一个机会,他们都愿意出手;
而对于买知识城的首次置业者来说,即使学位不是板上钉钉的事,也足以构成利好,而更关键的是,知识城有着全黄埔门槛最低的一手房。
从产品来看,目前黄埔整体都以90平以上的户型为主,无论是科学城还是长岭居,基本找不到90平以下的一手房了。
这种情况下,60多平做两房,70多平做三房的知识城,最大限度地帮买家控制住了总价,也为单价的上涨创造了空间,而这才是为什么知识城涨到3万,买家也不得不买单的根本原因。
但如果再涨下去,连小户型低总价的优势都被挤空了,还会有人接盘吗?
03
长岭居:
闷声发大财,横盘下还有机会吗?
比起科学城和知识城,长岭居可能是今年黄埔最没存在感的板块了。
自中冶拿下长岭居地王已经过去4年,近年来,板块内多个中高端楼盘面市,房价也水涨船高。
但在今年黄埔全线起飞的情况下,长岭居反而还停留在横盘阶段,除了有轨电车1号线通车,似乎也鲜有大新闻传出,那长岭居到底还值得买吗?
目前长岭居核心区在售的一手楼盘包括 中冶逸璟台、五矿壹云台和龙湖揽境。
其中,中冶和五矿均为洋房+别墅, 中冶的复式已经卖到 5万/平,172平四房大户型总价去到 1000万,而五矿的平层也卖到 3.1-3.5万/平。
值得注意的是,根据销售口径,两盘的高端产品去化良好,中冶早在7月份就表示叠墅售罄,仅剩联排,而五矿目前叠墅也基本只剩尾货。
可以看出,尽管整体营销低调,但持续平稳走货的长岭居,其实只是“闷声发大财”。
目前板块内性价比最高的一手盘是龙湖揽境,项目自去年底开盘,9栋住宅已卖完6栋,9月份新推的3号楼,目前最小的99平三房也只有少数楼层可选,预计剩下最后2栋,今年内可能清盘。
300万总价买三房,门槛并不低,但在长岭居,龙湖揽境已经是最佳的入场券。
虽然从价格上看,项目对比去年底, 涨幅只有1-2千/平,不如科学城和知识城疯狂。
但持续一段时间的横盘也意味着,市场炒作的虚高被基本排出,供需关系更健康,这一点从二手房市场的成交也得到佐证。
目前长岭居最受关注的二手房小区是越秀岭南林语,近地铁,小区环境好,其中最受欢迎的101平三房,总价去到 350万,而且近期多次出现业主反价的情况, 最多1周涨25万。
而房产证未满两年的 万科山景城,成交价在 2.8万/平左右,加上税费成本,均价也接近3万/平,同样有价有市。
比起有产业支撑的科学城和知识城,长岭居主打居住舒适性,但从地段看,又能承接科学城的居住需求外溢。
目前在长岭居置业的买家,以刚改性需求为主,看中的是长岭居作为纯居住区,未来在教育和医疗上的投入。
而这部分人,比买科学城的更重视环境,比买知识城的更有购买力,因此在长岭居,大户型比小户型更好卖。
同样在3万线,科学城、长岭居、知识城,你怎么选?
热点报道