作为一名房地产开发企业的管理者，我了解到的运作流程如下:
1、拿地(国家出让的方式:挂牌、协议出让、招标、拍卖)。目前我管理的两个地块均是通过协议出让方式取得的。
2、开发手续合法化(即前期手续，行业话:跑前期、跑断腿。涉及到的政府部门有:规委、发改委、国土局、人防局、消防局、环保局、交通委、文物局、建委)
目的是取得四证:不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证。
3、开工建设(涉及专业:土建、机电、智能化、消防、人防、泛光照明、精装、景观等)
4、规划验收
5、竣工验收
6、对于住宅:出了正负零，即可申请预售许可证，和业主签订购房合同。对于公建，一般建设过程中就可以招商，但竣工验收后，才能确定企业入驻的精确时间。
总结:以上只是流程，具体建设过程中会存在错综复杂的问题，运作的结果就是开发商利益最大化。