房地产开发商从报建到办完成房产证，中间有多少需要办理的事情？

Question

主要是想知道房地产开发商需要办理的事务中，那些是要与政府相关部门办理的？他们办理这些事情的先后顺序是什么，或者说办理相关证件的先后顺序是什么？大概需要什么资料及要多长时间？

Answer 1

房地产公司运作、开发报建流程
　　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。　　
　　土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。　　
　　立项主要考察的是项目的投资额及可行性。操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。　　
　　房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。　　
　　3、总平面审查阶段

　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸。

　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮
　　4、管线综合审查、排水许可证

　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，　　

　　排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。
　　5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

　　6、消防和人防专项审查

　　先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。　　
　　人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。　　
　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。　　
　　7、节能审查、施工图审查

　　在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

　　8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

　　噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。　　
　　9、质量监督、安全监督

　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。　　
　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。　　

　　10、施工招投标、监理报建

　　首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。

　　到建设局备案新增人员资料。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是

　　下一步，施工许可证。

　　监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。
　　11、施工许可证

　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。

　　12、放线、验线

　　这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

　　在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。　　　　
　　这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。

　　13、预售许可证

　　在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。　　　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。　　　　
　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
　　14、关于预售中的土地解押
　　先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
　　根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

　　还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

　　此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
　　15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

　　规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。

　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

Answer 2

第一步 房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立
　　1、公司设立准备
　　2、申请资质等级审批
　　3、申请办理企业名称预先核准
　　4、办理工商注册登记
　　5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
　　6、申请批准项目建议书
　　7、办理企业名称登记
　　8、送审合资或合作合同、章程
　　9、申领外商投资企业批准证书
　　10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

　　1、企业法人开业登记费
　　2、企业法人变更登记费
　　3、企业法人年度检验费
　　4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

　　1、选定项目，签定合作意向书
　　2、初步确定开发方案
　　3、申报规划要点
　　4、申报、审批项目建议书
　　5、编制项目可行性研究报告
　　6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

　　1、可行性研究费
　　2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计
　　1、申报选址定点
　　2、申报规划设计条件
　　3、委托作出规划设计方案
　　4、办理人防审核
　　5、办理消防审核
　　6、审定规划设计方案
　　7、住宅设计方案的专家组审查
　　8、落实环保“三废”治理方案
　　9、委托环境影响评价并报批
　　10、建设工程勘察招、投标
　　11、委托地质勘探
　　12、委托初步设计
　　13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
　　14、征求主管部门审查意见
　　15、落实市政公用设施配套方案
　　16、报审市政配套方案
　　17、市政各管理部门提出市政配套意见
　　18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

　　1、工程勘察（测量）费
　　2、工程设计费
　　3、建设工程规划许可证执照费
　　4、竣工档案保证金
　　5、临时用地费
　　6、临时建设工程费
　　7、建设工程勘察招标管理费
　　8、勘察设计监督管理费
　　9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让
　　1、办理建设用地规划许可证
　　2、办理建设用地委托钉桩
　　3、办理国有土地使用权出让申请
　　4、主管部门实地勘察
　　5、土地估价报告的预审
　　6、委托地价评估
　　7、办理核定地价手续
　　8、办理土地出让审批
　　9、签订国有土地使用权出让合同
　　10、领取临时国有土地使用证
　　11、领取正式国有土地使用证
　　12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
　　13、国有土地使用权划拨用地申请
　　14、主管部门现场勘察
　　15、划拨用地申请的审核、报批
　　16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
　　17、征用集体土地用地申请
　　18、到拟征地所在区（县）房地局立案
　　19、签订征地协议
　　20、签订补偿安置协议
　　21、确定劳动力安置方案
　　22、区（县）房地局审核各项协议
　　23、市政府下文征地
　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
　　25、办理批地文件、批地图
　　26、办理冻结户口
　　27、调查户口核实劳动力
　　28、办理农转工工作
　　29、办理农转居工作
　　30、办理超转人员安置工作
　　31、地上物作价补偿工作
　　32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

　　1、地价款（土地出让金）
　　2、资金占用费
　　3、滞纳金
　　4、土地使用费
　　5、外商投资企业土地使用费
　　6、防洪工程建设维护管理费
　　7、土地闲置费
　　8、土地权属调查、地籍测绘费
　　9、城镇土地使用税
　　10、地价评估费
　　11、出让土地预订金
　　12、征地管理费
　　13、土地补偿费
　　14、青苗及树木补偿费
　　15、地上物补偿费
　　16、劳动力安置费
　　17、超转人员安置费
　　18、新菜田开发建设基金
　　19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

　　1、委托进行拆迁工作
　　2、办理拆迁申请
　　3、审批、领取拆迁许可证
　　4、签订房屋拆迁责任书
　　5、办理拆迁公告与通知
　　6、办理户口冻结
　　7、暂停办理相关事项
　　8、确定拆迁安置方案
　　9、签订拆迁补偿书面协议
　　10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
　　11、发放运作拆迁补偿款
　　12、拆迁施工现场防尘污染管理
　　13、移交拆迁档案资料
　　14、房屋拆迁纠纷的裁决
　　15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

　　1、房屋拆迁补偿费
　　2、搬家补助费
　　3、提前搬家奖励费
　　4、临时安置补助费（周转费）
　　5、清理费
　　6、停产停业综合补助费
　　7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
　　8、一次性异地安置补助费
　　9、房屋拆迁管理费
　　10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作
　　1、领取房地产开发项目手册
　　2、项目转入正式计划
　　3、交纳煤气（天然气）厂建设费
　　4、交纳自来水厂建设费
　　5、交纳污水处理厂建设费
　　6、交纳供热厂建设费
　　7、交纳供电贴费及电源建设集资费
　　8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
　　9、设计单位出报批图
　　10、出施工图
　　11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
　　12、办理消防审核意见表
　　13、审批人防工程、办理人防许可证
　　14、核发建设工程规划许可证
　　15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
　　16、办理招标登记、招标申请
　　17、招标准备
　　18、招标通告
　　19、编制招标文件并核准
　　20、编制招标工程标底
　　21、标底送审合同预算审查处确认
　　22、标底送市招标办核准，正式申请招标
　　23、投标单位资格审批
　　24、编制投标书并送达
　　25、召开招标会，勘察现场
　　26、召开开标会议，进行开标
　　27、评标、决标
　　28、发中标通知书
　　29、签订工程承包合同
　　30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
　　31、办理质量监督注册登记手续
　　32、建设工程监理
　　33、办理开工统计登记
　　34、交纳实心黏土砖限制使用费
　　35、办理开工前审计
　　36、交纳投资方向调节税
　　37、领取固定资产投资许可证
　　38、报装施工用水、电、路
　　39、协调街道环卫部门
　　40、协调交通管理部门
　　41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
　　42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
　　43、施工场地的“三通一平”
　　44、施工单位进场和施工暂设
　　45、工程的基础、结构施工与设备安装
　　46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
　　47、办理单项工程验收手续
　　48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
　　49、商品住宅性能认定
　　50、竣工统计登记
　　51、办理竣工房屋测绘
　　52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

　　1、三通一平费
　　2、自来水厂建设费
　　3、污水处理厂建设费
　　4、供热厂建设费
　　5、煤气厂建设费
　　6、地下水资源养蓄基金
　　7、地下热水资源费
　　8、市政、公用设施建设费（大市政费）
　　9、开发管理费
　　10、城建综合开发项目管理费
　　11、建筑行业管理费
　　12、绿化建设费
　　13、公园建设费
　　14、绿化补偿费
　　15、路灯维护费
　　16、环卫设施费
　　17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
　　18、电源建设集资费（用电权费）
　　19、外部供电工程贴费（电贴费）
　　20、建安工程费
　　21、建设工程招投标管理费
　　22、合同预算审查工本费
　　23、质量管理监督费
　　24、竣工图费
　　25、建材发展补充基金
　　26、实心黏土砖限制使用费
　　27、工程监理费
　　28、工程标底编制管理费
　　29、机电设备委托招标服务费
　　30、超计划用水加价
　　31、夜间施工噪声扰民补偿费
　　32、占道费
　　33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售
　　1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
　　2、选定中介代理机构和律师事务所
　　3、与购房者签订认购书
　　4、签订正式买卖契约
　　5、办理签约公证
　　6、办理外销商品房预售契约公证
　　7、办理外销商品房的预售登记
　　8、外销商品房转让登记
　　9、外销商品房抵押登记
　　10、楼宇交付入住手续
　　11、办理产权过户手续
二、北京市内销商品房的销售
　　12、提交完成建设项目投资证明
　　13、签署预售内销商品房预售款监管协议
　　14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
　　15、销售项目备案
　　16、委托中介代理机构进行销售
　　17、与购房者签订认购书
　　18、与购房者签订买卖契约
　　19、办理预售登记
　　20、办理转让登记
　　21、办理房地产抵押登记手续
　　22、楼宇交付入住
　　23、质量保证书和使用说明书
　　24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
　　25、房屋出租权的确认
　　26、申请房屋租赁许可证
　　27、出租人与承租人签订书面承租协议
　　28、租赁当事人办理租赁登记手续
　　29、租赁房屋的转租
　　30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项管理
　　31、房屋出租权的确认
　　32、出租人办理房屋租赁许可证
　　33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
　　34、签订书面租赁协议
　　35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押
　　36、抵押权的设定
　　37、签订抵押合同
　　38、办理房地产抵押登记
　　39、抵押房地产的占管
　　40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

　　1、营业税
　　2、城市维护建设税
　　3、教育费附加
　　4、印花税
　　5、契税
　　6、土地增值税
　　7、企业所得税
　　8、个人所得税
　　9、房产税
　　10、城市房地产税
　　11、房屋产权登记费
　　12、房屋所有权证工本费
　　13、房产共有权执照费
　　14、房屋他项权利执照费
　　15、房屋买卖登记费
　　16、房屋买卖手续费
　　17、房屋租赁审核备案手续费
　　18、人员租赁房屋审核备案手续费
　　19、人员租赁私房合同登记备案手续费
　　20、房屋租赁登记费
　　21、房屋估价手续费
　　22、房屋公证估价手续费
　　23、房地产价格评估费
　　24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

　　1、物业管理单位经营资质审批
　　2、签署物业管理委托合同
　　3、居住小区的物业接管综合验收
　　4、物业使用、管理、维修公约的核准
　　5、安排签订管理公约
　　6、制定、提供质量保证书和使用说明书
　　7、物业管理服务基本要求
　　8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

　　1、居住小区物业管理启动经费
　　2、共用部位共用设施设备维修基金
　　3、普通居住小区物业管理费
　　4、高档住宅物业管理费
　　5、经济适用住房小区物业管理费
　　6、供暖费

Answer 3

各地的办理手续流程不一定完全一致，一般的城市的建设局大厅都会有单子去建设局问.这中间的流程太多了,上面都有流程,那么就去建设局问,办完了会直接通知你.
按照以下方法办理即可：国土局，土地证-----规划局，用地规划许可证、工程规划许可证-----建委，施工许可证------房管局，预售许可证------交房验收，国土、房管局、消防、人防、规划（公安技防、教体、市政、园林、房产测绘、竣工测量、防雷、室内环境监测、环卫、民政、邮政、商务、环保、水、电、气）------工程竣工验收-------备案
具体流程详细介绍：
一.房地产开发公司设立阶段的法律程序
(一)、内资房地产综合开发公司的设立
(二)、外资房地产开发公司的设立
二.房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
三.房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、房地产开发项目的规划设计
（一）、房地产开发项目的规划设计
（二）、房地产开发项目的市政配套
四.房地产开发项目土地使用权的取得
(一)、国有土地使用权的出让
(二)、国有土地使用权的划拨
(三)、集体土地的征用

Answer 4

问题太大了，各地不完全一致，基本程序如下：
取得用地－签订土地出让合同－申领《建设用地规划许可证》—委托方案设计－[送审－修改设计]－规划设计方案审查－[环评]－初步设计审查批准－建筑施工图设计、审查[节能审查]－面积预测－《建设工程规划许可证》审批－施工图审查－防雷、[人防、消防]审查－招投标－办理施工许可－开工放样－[规划验线]－[面积预测]－商品房预售－竣工测绘、房产测量－防雷、人防、消防、环保、水保等验收－规划核实－质量验收－城建档案移交－竣工备案－[地名审批]－办理房产证。

Answer 5

国土局，土地证-----规划局，用地规划许可证、工程规划许可证-----建委，施工许可证------房管局，预售许可证------交房验收，国土、房管局、消防、人防、规划（公安技防、教体、市政、园林、房产测绘、竣工测量、防雷、室内环境监测、环卫、民政、邮政、商务、环保、水、电、气）------工程竣工验收-------备案