如何看待万达的“长板与短板”在哪里体现？

Question

图书《商业地产学万达》为您娓娓道来，敬请关注：

《商业地产学万达》首次全面剖析万达发展路径及商业模式的书，作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单“开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。我们必须看到，万达在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其它开发商所不可比的。如：超前的投资战略、丰富的开发经验、良好的政府关系、独特的商业资源和强大的销售能力等等。可以说正是基于这些优势，万达在商业地产领域才能一马当先，占据显赫的地位。正是基于这些优势而形成的万达的“底蕴“或者”气质”，万达才能挫而不折，才能扬弃短处，才能突破困境，才能再创辉煌。

此书在全国各机场书店有售，记下书名，在出差乘机时顺便去机场书店看看，也可以电化提问者的号码，

Answer 1

万达的长板：
国内最大不动产运营商，已形成规模效应；同时集团品牌性与项目品牌 性强，规模与品牌形成合力。在商业项目前期和后期运作上，资源聚合 能力强，品牌与产品市场认可程度高。 已建成项目多数位于一、二线城市黄金地段，资产属性优良，虽然租金 回报率低，但资产长期溢价前景好。
在建和储备项目多数位于一二线城市新城核心位置，项目数量多、单体项目体量大。大型城市综合体具备成为地标建筑的条件，项目开发收益、 持有部分前景好。
建成项目、开工项目、储备项目的地价水平低，地价水平与行业普遍标准对比，估算显示政府可能提供了 50%以上的折扣。低地价、地价分期付款使项目前期投入大幅度降低，支持了“现金流滚资产”的商业模式。
企业获取低价土地的能力强、土地储备可扩展空间大，“订单模式”的商业内涵得以强化，项目产品形态、商业经营能力的竞争力，使万达获 取低价土地向常态发展，项目开发的前期竞争力呈现系统化趋势。

开发投资回报率高：地价成本低、建筑成本策略性降低；加之企业极其强调成本控制；强调工期与资金周转率，对应项目销售定价高、销售部分产品吸引力强，销售部分的利润率高。项目整体利润率高、资金周转率快，从而投资回报率得以提高。
投资模式享受双重利润：地产开发利润+资产溢价+租金回报 ，“现金流滚资产”模式趋向完善，通过销售平衡现金流的实践，印证了商业模式和盈利模式的可行性。最新获取单体项目的规模，向150 万-200万的量级发展。
第三代产品 “商业+酒店+住宅+写字楼”的大型城市综合体产品组合，对商业部分的消费能力形成支撑。商业部分的业态组合虽然价值挖掘和 提升仍存在不足，但“稳市”定位已经可以支持连锁发展的开业需要。
自主投资的商业体系，经营情况良好，对商业地产的连锁发展可以形成支持。
企业内部执行力强，经营制度化建设的加强，对企业运营开始提供支撑； 对项目的工期和建筑质量提供支持和保障。
注重经验、知识沉淀；企业创新能力强。
资金渠道的多元化，能够满足当前发展需要。
聚合国际、国内品牌商家资源能力强，在国内房地产企业中，竞争优势突出，赢得地方政府青睐。

万达的短板：
通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低。
在低成本基础上，商业体内商家经营水平，相当部分介于中等、偏低状态。现阶段主要通过租金补贴的形式维系整体商业运营和商业模式。
租金收入在营收中所占比例与“国内最大不动产商”的定位不符，若长期得不到改善，未来将成发展限制因素——资本市场以及商业资源整合能力。
建成、开业项目的业态组合、动线规划存在一定缺陷，改造难度较大。部分外在竞争力展示与实际状况存在差距，对企业成长速度有一定要求。
酒店投资在前期可获取地价大幅度优惠，但长期经营边际效应递减，需要拓展退出模式。

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