沈阳二套房首付比例是40%，根据沈阳市房产局、中国人民银行沈阳分行营业管理部联合发文，为支持刚需和改善性住房需求，结合沈阳房地产市场实际，现将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%，具体由银行机构按照市场化、法制化原则与客户平等协商确定。
为满足多孩家庭住房需求，提升居住品质，促进人口事业健康发展，经研究，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房。对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
为促进养老事业发展，保障老年人权益，推进房屋适老化改造，实现老有所养，老有所乐，让老年人共享改革发展成果，经研究，对有60岁及以上成员的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房。
为支持改善型住房需求，提升居住品质，方便群众购房，经研究，对于通过“卖旧买新”购房的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，在旧房出让过程中，可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房。根据沈阳市房地产局和中国人民银行沈阳分行业务管理部的通知，调整抵押贷款最低首付比例。通知指出，为支持刚性住房需求和改善住房需求，结合沈阳房地产市场的实际情况，居民家庭购买第二套住房贷款的最低首付比例由50%调整为40%，具体由银行机构按照市场化和法律原则与客户平等协商确定。
此外，为了满足多子女家庭的住房需求，提高生活质量，促进人口事业的健康发展，经研究，18岁以下的居民家庭在沈阳行政区域有2套住房，可以在沈阳购买限制区购买一套新的商品房。
18岁以下的住房公积金存入职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽至当期最高贷款限额1.3倍。
降低首付比例意味着什么？
1.购房门槛降低:首付比例降低后，意味着用户购房成本降低。以100万套房子为例，首付比例从30%降到20%后，用户只需要自带20万元的购房资金，就可以向银行贷款买房。与之前的30万首付比例相比，部分压力降低了。购房门槛降低，意味着手头资金不足的用户再次达到购房门槛，市场对购房的需求可能会增加，房价可能会有一定程度的上涨。
当然，如果是在限购区，降低首付比例只会减轻经济压力，实际购房需要等到达到限购资格。
2.还款压力增加:首付比例降低，意味着用户办理的贷款额度增加。办理住房贷款时，贷款期限越长，贷款额度越高，贷款利息越高。在相同的贷款期限和贷款利率下，首付较低的用户每月支付的利息会高于首付较高的用户。
首付比例降低。由于月供增加，银行在办理贷款时会对借款人的收入有更高的要求。如果收入流不足，贷款将失败。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
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