贵公司该专案系 *** 主导拆迁，返还一笔款项用于建设回迁房，本质就是由 *** 出资购买贵公司建造的回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。
拆迁款貌似是不纳税的，那么返还回去还是不会有税务问题吧
社会保险和住房公积金的财税处理，是企事业单位几乎每月都要做的分录，但笔者了解到实务中对此处理五花八门。对此，笔者根据新修订的《企业会计准则第9号———职工薪酬》，结合税务处理作一探讨。
社会保险和住房公积金的会计处理
今年，财政部对《企业会计准则第9号———职工薪酬》(财会[2014]8号，以下简称“新准则”)进行了修订，自2014年7月1日起在所有执行《企业会计准则》的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。新准则第七条规定： 企业为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，应当在职工为其提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。 这与原准则基本内容一致，养老保险费虽未单独列示，但也应包括在内。
根据《企业会计准则》，对于个人承担的社会保险应计入“其他应付款———社会保险费(养老、医疗、失业保险)”科目，单位承担部分应计入“应付职工薪酬———社会保险费”科目。为便于理解，现只列举养老、医疗和失业保险会计处理流程，住房公积金参照其处理。
(1)计提养老、医疗、失业保险社保(单位承担部分)时，做以下会计分录：
借：成本费用
贷：应付职工薪酬———养老保险
应付职工薪酬———医疗保险
应付职工薪酬———失业保险
(2)计提工资时，做以下会计分录：
借：成本费用
贷：应付职工薪酬———工资
(3)发工资(代扣个人承担部分)时，做以下会计分录：
借：应付职工薪酬———工资
贷：其他应付款———社会保险费(养老、医疗、失业保险)
应交税费———应交个人所得税
银行存款
(4)缴纳社保时，做以下会计分录：
借：应付职工薪酬———养老保险
应付职工薪酬———医疗保险
应付职工薪酬———失业保险
其他应付款———社会保险费(养老、医疗、失业保险)
贷：银行存款
(5)缴纳个人所得税时，做以下会计分录：
借：应交税费———应交个人所得税
贷：银行存款
社会保险和住房公积金的税务处理
根据财政部《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企[2009]242号 )第一条规定：企业职工福利费是指企业为职工提供的除职工工资、奖金、津贴、纳入工资总额管理的补贴、职工教育经费、社会保险费和补充养老保险费(年金)、补充医疗保险费及住房公积金以外的福利待遇支出，包括发放给职工或为职工支付的以下各项现金补贴
和非货币性集体福利。因此会计上的“五险一金”，应作为工资总额核算。
根据《企业所得税法实施条例》第三十五条规定：企业依照国务院有关主管部门或者省级人民 *** 规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。 企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内准予扣除。
《实施条例》第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是指企业实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。税法上规定的社保费和公积金既不属于工资薪金总额，也不属于福利费范围，应在所得税前据实列支。
约定购回式证券交易是指符合条件的投资者以约定价格向指定交易的证券公司卖出特定证券，并约定在未来某一日期，按照另一约定价格购回的交易行为。交易目的是实现投资者的短期资金融通，交易形式是两次证券买卖，包括初始交易和购回交易。
因此，公司与证券公司发生约定购回式证券交易业务应区分为出售特定证券和购入特定证券两笔交易。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，条例第五条第（四）项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务。
货物期货不缴纳营业税。
根据上述规定，公司出售证券，应以卖出价减去买入价后的余额为营业额，计缴营业税。
《企业所得税法实施条例》第十六条规定，企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
第七十一条规定，企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。
企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。
投资资产按照以下方法确定成本：
（一）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；
（二）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。
因此，公司出售证券取得的收入属于转让财产收入应计入企业收入总额计缴企业所得税，该证券成本准予在税前扣除。公司再次购入证券时，经现金方式支付的，以购买价款作为再次购入债券的成本。
答：约定购回式证券交易是指符合条件的投资者以约定价格向指定交易的证券公司卖出特定证券，并约定在未来某一日期，按照另一约定价格购回的交易行为。交易目的是实现投资者的短期资金融通，交易形式是两次证券买卖，包括初始交易和购回交易。
因此，贵公司与证券公司发生约定购回式证券交易业务应区分为出售特定证券和购入特定证券两笔交易。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，条例第五条第（四）项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务。
货物期货不缴纳营业税。
根据上述规定，贵公司出售证券，应以卖出价减去买入价后的余额为营业额，计缴营业税。
《企业所得税法实施条例》第十六条规定，企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
第七十一条规定，企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。
企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。
投资资产按照以下方法确定成本：
（一）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；
（二）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。
因此，贵公司出售证券取得的收入属于转让财产收入应计入企业收入总额计缴企业所得税，该证券成本准予在税前扣除。贵公司再次购入证券时，经现金方式支付的，以购买价款作为再次购入债券的成本。
中国税网核心期刊《
财税实务问答
以租代购房产进行的税务处理方法：
房地产开发公司在销售的精装修商品房中，往往配置了电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家俱，对这部分家俱家电的收入和成本如何进行税务处理，在实务中分歧很大。
一、家俱家电不属于房地产开发产品范畴
根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）档案和《安装工程与材料划分暂行规定》，很显然电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家俱，都不是建筑装饰工程作业的装饰材料，不能在装饰成本中列支，也不属于建安工程中的材料、装置，因此，家俱家电不属于房地产开发产品范畴。
二、房地产开发公司在销售的精装修商品房中，同时配置家电、家俱，应属于销售商品房与销售货物的兼营业务
房地产开发公司在销售的精装修商品房时，在合同中同时约定了配置电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家俱，由于，家俱家电不属于房地产开发产品范畴，应将此项业务视为房地产开发公司销售商品房与销售货物的兼营业务，其中：对销售商品房征营业税，对销售家俱家电货物征增值税。
三、房地产开发公司委托装饰公司装修和购买家俱家电，家俱家电不能开具建筑装饰业发票
房地产开发公司为了扩大开发成本土地增值税加计扣除的基数，往往委托装饰公司装修同时购买家俱家电，将购买家俱家电的价款，由装饰公司开具建筑装饰业发票，作为房地产开发公司装饰成本计入开发成本中，并在土地增值税计算中作为加计扣除的基数，通过“装饰”手段达到减少缴税收的目的，显然是对土地增值税政策的误读。
四、合理筹划：分解销售，变销售带家俱家电的精修房，为销售带精修房与代购家俱家电
房地产开发公司在合同约定销售精修房同时帮客户代购家俱家电，房地产开发公司在采购家俱家电时，分客户开具购货发票并原票转交给客户，在开具销房发票时仅开具精修房的价款，这样，房地产开发公司不必为家俱家电承担增值税，客户也不必为家俱家电承担契税。
开发建设经济适用房主要有以下几个方面的税收优惠政策：
以划拨方式取得土地使用权的，免交契税；如果是以出让方式取得土地使用权的，应按综合地价4%的税率缴纳契税。
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除专案金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅各省规定不一样。经济适用房是指 *** 提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，享受税收优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房专案中配套建造廉租住房，在商品住房专案中配套建造经济适用住房，如能提供 *** 部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税对列入省棚户区改造专案的开发用地免征土地使用税。
《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房专案中配套建造廉租住房，在商品住房专案中配套建造经济适用住房，如能提供 *** 部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
纳税人需要注意的是，要享受税收优惠政策，房地产开发商要按规定向税务局报送经济适用房资料。虽然各地实际情况可能有所不同，但主要包括专案计划批准证书、立项报告、经济适用房批准档案及主管税务机关要求报送的其他资料。
扩充套件阅读：
1、无偿移交给 *** 的保障性住房能否视同销售
根据沪府办发〔2012〕61号第三条第（八）房地产开发企业应在建设专案的商品住宅预售或者出售之前，按照建设专案协议书的约定，将配建房源移交给区（县）住房保障机构。配建房源的新建房屋所有权初始登记在区（县） *** 指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下。
无论是视同销售还是实际销售，前提是销售人对所销售的物品拥有所有权。而档案中明确初始产权直接登记在区（县） *** 指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下，与房地产开发企业可销售开发产品的初始产权登记存在明显差异。因此不能将这一移交行为视同销售处理。
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
沪府办发〔2012〕61号第三条第（八）配建房源与商品住宅一并申请建设用地使用权初始登记，建设用地使用权范围应为同一宗地，不作分割，按照所在商品住宅开发专案宗地总面积记载，并注记配建保障性住房的比例、建筑面积等内容。
配建房源无偿移交过程中，“建设用地使用权范围应为同一宗地，不作分割”，没有国有土地使用权的转让，同时房地产开发企业也没有取得收入，应当不属土地增值税的征税范围；
2、无偿移交给 *** 的保障性住房成本能否扣除
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发（2006）187号]第四条第三款规定：房地产开发企业开发建造的与清算专案配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给 *** 、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
配建房源的成本与第2条处理原则基本一致：符合无偿移交给 *** 、用于社会公共事业（促进实现住有所居的社会目标）。
如前所述，如将配建房源成本作为取得土地开发经营权的对价，也应将该配建成本视同土地成本在土地增值税前一并扣除。
生活费和租房费翻一倍。其他的按拆迁办的档案执行