第1个回答 2022-07-23
文前语 ：自媒体给了好多人可以发声的平台和机会，毕竟是免费发声，传播距离近，一开始局限在朋友圈。前段时间写了几篇关于房子的文章，有的敏感者就以为自己涉猎房地产了，是不是房子太多。这个和倒卖文物的不一定是文物收藏者一样，只是爱好，自己专业，想发表点观点，以后在某个APP上一下头条而已。股市评论者都不一定炒股也是存在的嘛。
第一，分析一下太原的二手房市场可以发现“太原不是炒房的中心和热点城市。”
首先，太原是“不东不西”的中部城市，经济发展滞后；其次，人口规模小，最近国务院批复的《太原市城市总体规划(2011-2020年)》，要求中心城区人口控制在360万左右；第三，太原处于拉大城市框架的中期，是国家确定的去库存城市，新建房保有量很大，消化周期长。经济、人口、存量房指标是几个重要的二手房市场支柱，太原均不占优势。近期《并州卖房记》在朋友圈很火，假设交易量翻翻，天天加班都干不完，内部推动简化程序的动力也足以推动改革了。简单的一个改限号为“放多少号办多少，全天放号”，就让办事大厅人少了一半，足以反映太原二手房市场的冷清。所以太原不是全国资本的热点流向，连合肥那种资本短期炒作的动力也没有。
第二，太原二手房市场是个“自恋”市场，交易动力不足
既然资本看不上太原二手房市场，那么太原的二手房市场就是个自我消化的“自恋”市场，属于刚性二手房市场。买卖的基础为“学区、生活”型，即要么是为了孩子上学，整个学区房，要么是弄一个离公园，快速路近的房子，让老人住，方便些。偶尔有投资意向的二号地铁沿线，南边过了学府街，北边过了胜利街，也无人问津，就是南内环到长风街最热门地段的地铁二手房，抛去学区因素，快两年也就上涨不到2000/平米，这在热点城市，简直可以忽略。而且，地铁没有成网络，对出行影响在10年内还不是很大。所以，支撑太原二手房市场的主要因素就是“学区”和“生活”，而学区房相对占比要更高些。
然而，就这点动力，在“公退民进”的大背景下，大量私立小学、签约小学、公参民初中的出现，也在不断消化动力，房价进一步上涨的空间并不大。如在原来热点的老军营片区，两年来房价整体波动不大，近期还有部分房子跳水出手。
第三，最关键的是今年以来的金融“去杠杆”作用已经显现
我在前几篇文章中讲到今年的金融“去杠杆”作用，就是让有限的资本回归实体经济，逐步消除房地产泡沫，让其“软着陆”。按理说，太原是“去库存”城市，属于差别调控城市，“去杠杆”不应该影响到我们的“大太原”。好多中介，在给客户推房子的时候，也会满口答应，太原放款快，问题不大。就是前段时间的5.1新政，说房贷收紧，对好多中介开说也认为是“雷声大雨点小”。
然而，都忽视了一个问题，放下审批条件苛刻的四大行不说，一些依靠房贷为生的股份制银行，他的放款额度都需要总公司批准，而总公司的额度又是由“人总行”调控的。不是说太原市场需要支持，我就给你太原的“额度”多点。你的计划用完了，需要再去申请，因为现在是全国调控，不鼓励房贷市场做大，和原来的鼓励放贷，争做业绩是两个概念。
我认识好多中介朋友，我爱我家，昊升，中环，易佳等，四月初的时候，一些敏感的中介，在做贷款的时候已经在选择银行了，哪家的额度高，放款快推荐客户选哪家；到了四月底的时候，已经没有选择了，好多银行额度都用完，出现了众多中介扎堆一家银行面签的热闹场面，这家银行在原来属于很少提及的；到了六月中旬，整个太原的多家银行都出现了额度提前用完，款迟迟放不出的情况。逼的一些银行老总，飞总部协调额度。
全国的房地产业信贷收紧，已经影响到了太原市场。
第四，太原二手房市场死结正在形成
先从几个方面分析一下目前市场情况：
一方面是二手房挂牌单价提高，高总价房子大量出现。卖房者面对全国的房价数据，单方面期望自己的房子卖个好价钱，以某小区为例，年初110平米的房子挂98万左右，四月挂到100出头，近期，居然到了110万，当然，这是一厢情愿。以前，经济发展快的时候，手头钱宽松的入手了很多大平米的房子，最近，各种因素，导致好多大平米房子集中上市，所以你在网上也会经常看到动辄两百平米，总价两三百万的二手房。
另一方面是中介市场的繁荣。如果你关注过，就会发现，去年以来，周边新开了好多中介公司。有文章说，中介公司对北京房价的贡献也不少。中介公司多了，必然要吃饭。而相对刚需的太原市场，交易数量是有限和相对固定的。文章开始讲过，太原的二手房市场大部分是上学需求，交易量是个常数。这样，中介当然希望每套房子的交易金额尽量高些，会动用很多力量来想办法提高交易价格。一套房子价格上去了，它的引导和示范作用是很大的，会带动周边均价的整体上涨。所以中介市场繁荣，导致二手房市场虚高。
第三是金融去“杠杆”的突然釜底抽薪。目前，最缺的是现金，就是一些有钱人，屁股下坐的也是一堆固定资产，手头严重缺现金。更不用说二手房刚需的年轻爸爸妈妈们，买房子最好的是用银行贷款，毕竟贷款利率不高，短期压力不大，也不影响生活质量，符合理财观念。手头的一些现金用来应急和做其他事，这样贷款买二手房成了趋势。一些担保公司的大量出现也证明了这一趋势。而贷款难，放款慢现实的逐步明显化，必然会进一步延长交易周期，并导致大量毁约现象出现。这种情况越多，卖家要求全款交易的意愿就越强烈。所以一些低总价的房子会越来越枪手，而均价高，总价高的房子会越来越难以交易，及时签了合同，也不一定交易成功。
第四是新房市场的整体突围。新房市场逐步满足了大家的环境需求、上学需求和价格相对合理、贷款办理简单的意愿和要求，必然会吸引大量二手房购买者转向。
这几个方面形成的二手房市场形势是：房价虚高——需求稳定或趋于萎缩——贷款难（撬动能力弱）——现金紧张（全款购买能力弱）。这就是一个两头都要拉紧的死结。
综上所述，死结形成的概率越来越大，想要解开死结，就是大家都让一步，一头是二手房价格下跌，另一头是全款购房方式增加。
目前进入二手房市场，要面临的情况是，卖方长期的等待，交易周期长，回款慢；买方高点买入，资金套牢。如果有需求，必须卖，那么尽量要求全款交易，房价适当下调；必须买，那么就整个小面积的，资金投入小点。
个人观点而已。