本文作者:陈曦
第一次是9月27日公布的央行货币政策委员会三季度例会 ,其中提到“维护房地产市场的 健康 发展,维护住房消费者的合法权益”。
这是货币政策委员会例会相当长时间以来(至少十年),第一次提到房地产。
第二次是9月29日人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。
上一次央行房地产座谈会是2020年8月20日的重点房地产企业座谈会 ,研究进一步落实房地产长效机制。
对比两次央行的房地产主题的座谈会,其表述差异非常小。
2020年8月: 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;稳地价、稳房价、稳预期;保持房地产 调控 政策的连续性、稳定性; 稳妥实施 房地产长效机制; 实施好 房地产金融审慎管理制度。
2021年9月: 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;稳地价、稳房价、稳预期;保持房地产 金融 政策连续稳定; 持续落实好 房地产长效机制; 稳妥实施 房地产金融审慎管理制度。
有一种说法,此次央行房地产会议中,没有“调控”二字,而之前的所有房地产会议中,均有“调控”二字。
我们简单梳理了一下,2019年以来,以房地产为主题的会议确实都有“调控”二字 ,例如2019年3月韩正主持房地产座谈会,2020年7月韩正主持召开房地产工作座谈会,2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,2021年7月韩正出席进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。
但是,央行提到房地产,并不是都会用“调控”,2020以来三次提到房地产(不是以房地产为主题)的央行工作会议均没有“调控”二字。 例如,2020年1月央行工作会议,房地产表述为“加快建立房地产金融长效管理机制”,2021年1月央行工作会议,房地产表述为“落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度”,2021年7月央行半年工作会议,房地产表述为“实施好房地产金融审慎管理制度”,均没有“调控”二字。
因此,我们倾向于认为,是否有“调控”二字,应当并不是问题的核心。
按照“过去房地产是‘调控’,之后房地产不是‘调控’”的逻辑,是无法解释为何之前央行的三次工作会议,提到了房地产,但都没有提“调控”的。
我们认为,关于房地产政策,合理的分析思路如下:
那么问题是什么?是房地产投资下滑,还是房企存在违约风险?如何解决问题?
2、政策核心并未发生任何变化。回顾历次房地产表述,核心是以下几点:
(1)房住不炒;
(2)坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;
(3)房地产长效机制;
(4)房地产金融审慎管理制度;
(5)稳地价、稳房价、稳预期。
这些政策是导致房价上涨被抑制、房地产行业向下的关键。
很明显,本次央行房地产工作会议中,这些表述没有任何变化。
这意味着不存在房地产政策的显著放松的可能,也就不存在房地产价格再次上涨、房地产行业整体向上的可能。
3、新的提法是“两个维护”,这才是增量信息。 在近期的两次央行对房地产表述中,均新增了两个维护:
(1)维护房地产市场的平稳 健康 发展;
(2)维护住房消费者合法权益。
那么问题的重点就是,“两个维护”是什么含义?
我们的理解是:
第一,房地产的政策没有变化,但是执行要注意避免“一刀切”、“运动式”, 特别是在房地产企业经营困难的情况下,应当避免盲目抽贷断贷,导致不应当发生的流动性危机。
第二,“保居民的‘房’”, 维护住房消费者合法权益,应当指的确实是居民不应在房地产企业出问题之后,合法权益受损,我们猜测,包括房企必须优先避免“烂尾楼”、企业如确实无能力则政府可能接管后续建设等。
第三,“‘企’要市场化解决”, 此次会议明确“按照法治化、市场化原则”,那么就是排除了兜底房地产企业的可能性,房企是否破产清算,取决于房企自身。
我们认为, 当前的房地产政策,其实类似于能耗双控政策,政策本身不存在变化的可能性 ,但是执行层面要更符合实际,避免一刀切和运动式,不代表政策方向有任何变化。
对于房地产行业而言,我们可以说“最坏的时间”已经过去,毕竟三道红线、两个集中、房贷占比等规则已经建立完毕,基本没有进一步加码的可能;
但是,所谓重新放宽房地产调控、重走过去每一轮稳增长的老路,也与政策思路严重不符。
总结全文:
1、房地产政策已经建立完毕,不会进一步加码,但是,政策也不存在放松可能;
2、执行过程中注意纠偏,避免一刀切、运动式,但政策还是要执行;
3、房地产企业不存在政府兜底,要坚持法制化、市场化原则,是否破产清算取决于房地产企业自身;
4、居民合法权益要保障,不能房地产行业、房企出问题,最终让居民买单。