网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。那么预告登记与网签、备案的区别是什么，有哪些差异？
网友咨询：
预告登记与网签、备案的区别是什么，有哪些差异？
天津日升律师事务所施炯律师解答：
网签是指房地产管理部门为了管理需要，由房地产开发企业利用房产局的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。
备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
网签和备案都是行政管理行为，一般情况下不能对抗第三人。而预告登记是物权法规定的，具有物权效力，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
天津日升律师事务所施炯律师解析：
商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
施炯律师，三级律师，法学硕士，中共党员，曾于房地产上市公司法务部门供职多年。擅长公司法律事务、合同纠纷、婚姻家庭等案件。将以专业、严谨、勤勉的工作态度维护当事人的合法权益，提供全面优质的法律服务。